จุฬาฯผ่าทางตันเนรมิต”จามจุรีสแควร์2″ เล็งออกบอนด์6พันล้านผุดคอมเพล็กซ์


จุฬาฯมึน แผนพัฒนาที่ดินหมื่นล้าน แปลงเด็ดทำเลสามย่าน ติดล็อก พ.ร.บ. ร่วมทุน เผย 4 รัฐบาลไร้ความคืบหน้า “เพิ่มยศ โกศลพันธุ์” มือบริหารสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เล็งออกบอนด์พระเกี้ยวระดมทุน 6,000 ล้านบาท พัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ “จามจุรีสแควร์ 2” ตั้งเป้าแจ้งเกิดโครงการใหม่ภายในปีนี้

หลังสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดตัวโครงการ “จามจุรีสแควร์” ติดสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน ซึ่งมีอาคารสำนักงานให้เช่า รีเทลและที่อยู่อาศัยนั้น ผลปรากฏว่าการตอบ รับดี ทำให้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เร่งเดินหน้าลงทุน “จามจุรีสแควร์ 2” บริเวณตลาดสามย่าน โดยเปิดประมูลให้เอกชนที่สนใจร่วมทุนพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ มูลค่าประมาณหมื่นล้านบาท

รศ.น.อ.นายแพทย์เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังสถานการณ์เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จึงมีแผนจะนำที่ดินมาพัฒนาต่อเนื่องในปีนี้ โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมือง บริเวณหัวมุมแยกสามย่าน (ตรงข้ามโครงการจามจุรีสแควร์) เนื้อที่ 13 ไร่เศษ

ซึ่งความคืบหน้าล่าสุด อยู่ในขั้นตอนรอการพิจารณาอนุมัติหลักการจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีมูลค่าการลงทุนเกินกว่า 1,000 ล้านบาท การเปิดให้เอกชนที่สนใจเข้ามาลงทุน จึงเข้าข่ายตามพระราชบัญญัติการเข้าร่วมการงานของภาครัฐและเอกชน พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ) ซึ่งช่วงที่ผ่านมา ได้เสนอเรื่องดังกล่าวให้ ครม.พิจารณาแล้ว ตั้งแต่สมัยรัฐบาล พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ จนถึงรัฐบาลปัจจุบัน ก็ยังไม่ได้รับการพิจารณาอนุมัติ ถือว่าล่าช้ากว่าแผนที่กำหนดไว้ ซึ่งจะก่อสร้างในปี 2551-2553

“ถ้าตั้งชื่อเล่น ๆ ว่าเป็นโครงการ 4 รัฐบาล ก็คงได้ จริง ๆ ในสมัยรัฐบาล พล.อ.สุรยุทธ์ เกือบจะได้รับการพิจารณาอนุมัติแล้ว แต่มีการเลือกตั้งเกิดขึ้น เรื่องก็เลยตกไป แต่พอมีรัฐบาลใหม่เข้ามา ก็กลายเป็นว่า เรื่องนี้ต้องตั้งต้นนับหนึ่งใหม่อีก”

อย่างไรก็ตาม ภายใน 1-2 เดือนข้างหน้า หากรัฐบาลยังไม่มีความคืบหน้าก็มีความเป็นไปได้สูง ที่จุฬาฯ จะปรับเปลี่ยนมาใช้วิธีระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการเอง เบื้องต้นได้เตรียมการไว้ 2 รูปแบบ คือ 1) การออกบอนด์ (หุ้นกู้) และ 2) การตั้งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ (กองทุนรวมอสังหาฯ) เพราะตั้งใจว่าโครงการจามจุรีสแควร์ 2 ควรได้ข้อสรุปชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้เข้ามาพัฒนา และจะได้ลงมือก่อสร้างภายในปีนี้

กรณีการออกหุ้นกู้ มีความเป็นไปได้ ทั้งการออกหุ้นกู้ให้กับบุคคลทั่วไปที่สนใจ หรือเป็นการออกหุ้นกู้ภายใน เพื่อระดมเงินทุนจากคณะศึกษาต่าง ๆ ภายในจุฬาฯ เอง ส่วนการตั้งกองทุนรวมอสังหาฯ อาจต้องระมัดระวังเรื่องการจ่ายผลตอบแทน เพราะมีผลเชื่อมโยงไปถึงภาพลักษณ์จุฬาฯ ซึ่งถือเป็นหน่วยงานราชการ

โดยกรณีที่ปรับเปลี่ยนมาใช้วิธีออกหุ้นกู้ หรือตั้งกองทุนรวมอสังหาฯ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะต้องขยายทีมงานและพัฒนาบุคลากร เพื่อรองรับการเป็น ดีเวลอปเปอร์ในอนาคต รูปแบบการบริหารงาน จะต้องปรับเปลี่ยนเป็นรูปแบบกึ่งรัฐวิสาหกิจ เพื่อความคล่องตัว และต้องดึงมืออาชีพที่มีประสบการณ์ด้านพัฒนาอสังหาฯ ด้านรีเทล ออฟฟิศ หรือคอนโดมิเนียม เข้ามาช่วยบริหารงานภายใต้ผลตอบแทนที่จูงใจ รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน กล่าวต่อว่า ตลอดเวลาที่ผ่านมา หลังจากจุฬาฯ ประกาศแผนพัฒนาโครงการจามจุรีสแควร์ 2 ไปแล้ว ปรากฏว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำให้ความสนใจหลายราย อาทิ กลุ่มมาบุญครอง กลุ่มทีซีซีแลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กลุ่มโรงพยาบาลเอกชนชั้นนำ ฯลฯ เนื่องจากเป็นที่ดินที่มีศักยภาพ

ล่าสุด จุฬาฯ ได้ทำข้อตกลงกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อขอทำทางลอดใต้ดินเชื่อมตัวอาคารโครงการจามจุรีสแควร์ 2 ไปถึงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่านแล้ว

ทั้งนี้ โครงการจามจุรีสแควร์ 2 ตามที่จุฬาฯ ศึกษาไว้เดิม ได้วางรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส (ผสม) ลักษณะเป็นกลุ่มอาคารเชื่อมต่อถึงกัน มีพื้นที่รวม 1.85-2.2 แสนตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่โรงแรม 1-1.5 หมื่น ตารางเมตร ศูนย์การประชุม 1,000-2,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้า 2.5-3 หมื่นตารางเมตร พื้นที่สำนักงาน 4-5.5 หมื่นตารางเมตร พิพิธภัณฑ์ 1,000-3,000 ตารางเมตร เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1-1.5 หมื่นตารางเมตร และที่จอดรถอีกประมาณ 1 แสนตารางเมตร

วันที่ 28 มกราคม พ.ศ. 2553 ปีที่ 33 ฉบับที่ 4179 ประชาชาติธุรกิจ