รุมทึ้งทำเลทองที่รถไฟ”หัวหิน”46ไร่ “เซ็นทรัล”ซุ่มเงียบหวังต่อยอดธุรกิจ


การรถไฟฯเตรียมเปิดหน้าดิน 13 สถานีทั่วประเทศบูมไลฟ์สไตล์ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์-บูติคโฮเต็ล ดีเดย์ประมูลแปลงแรก 46 ไร่ทำเลใจกลางเมืองย่านสถานีรถไฟหัวหินในเดือนมกราคมปี”53 ที่ปรึกษาชงมูลค่าลงทุน 500 ล้านไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุนปี 2535 คาดเคาะราคาได้ภายใน 2 เดือน วงในเผย “เซ็นทรัล” สนใจประมูลหวังต่อยอดธุรกิจโรงแรม

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ ร.ฟ.ท.กำลังจัดทำร่างข้อกำหนดประกวดราคาหรือทีโออาร์เชิญชวนเอกชนที่สนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาที่ดินย่านสถานีรถไฟหัวหิน ริมถนนพระปกเกล้าและติดกับสนามกอล์ฟหลวงหัวหินของ ร.ฟ.ท.ในปัจจุบัน ขนาดพื้นที่โดยรวมประมาณ 46 ไร่เศษ เป็นระยะเวลา 30 ปี

โดยคาดว่าจะออกประกาศเชิญชวนได้ประมาณปลายเดือนมกราคม 2553 ตามขั้นตอนคาดว่าจะได้เอกชนผู้ชนะการประมูลภายใน 2 เดือน เนื่องจากเป็นโครงการนำร่องนโยบาย

เร่งจัดหาผลประโยชน์จากที่ดินที่มีศักยภาพตามแผนปรับปรุงการรถไฟฯ ที่ได้ผ่านการเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ไปแล้ว จึงต้องเร่งดำเนินการ เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท.ในส่วนของการบริหารทรัพย์สินให้มีรายได้เฉลี่ย 1,500 ล้านบาท/ปี

สำหรับเอกชนที่สนใจ จะต้องยื่นข้อเสนอแข่งขันกัน ทั้งแบบก่อสร้างที่มีเงื่อนไขว่าจะต้องสอดคล้องกับสถาปัตยกรรมของสถานีหัวหิน ปรับปรุงการจราจรบริเวณสถานีให้คล่องตัว และผลตอบแทนที่จะให้ ร.ฟ.ท. ตลอดอายุสัญญาเช่า

“ประมูลที่ดินหัวหินคาดว่าจะทำได้เร็วกว่าแปลงอื่น ๆ เพราะมูลค่าการลงทุนไม่สูง บริษัทที่ปรึกษาประเมินไว้ 500 ล้านบาท จึงไม่ต้องเข้ากฎหมายร่วมทุนฯปี 2535”

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ในพื้นที่ทั้ง 46 ไร่เศษ ทางบริษัทที่ปรึกษาได้ออกแบบการพัฒนาเป็น 4 โซน 4 โครงการ รูปแบบการพัฒนาจะรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติคนไทยและคนในท้องถิ่น คือ 1.โซน A โครงการก่อสร้างบูติคสไตล์รีสอร์ต พื้นที่ 7.9 ไร่ รองรับนักท่องเที่ยวมาใช้บริการตลาดโต้รุ่งและสนามกอล์ฟ

2.โซน D โครงการก่อสร้าง Retail Walkway พื้นที่ 2.9 ไร่ 3.โซน F โครงการก่อสร้าง Golf Course Hotel พื้นที่ 32.6 ไร่ รองรับนักท่องเที่ยวและผู้มาใช้บริการสนามกอล์ฟ ซึ่งส่วนนี้เอกชนจะต้องสร้างอาคารพักอาศัยและสำนักงานการรถไฟฯ ชดเชยอาคารเดิมด้วย 4.โซน I โครงการก่อสร้างร้านขายอาหารและสินค้าที่ระลึก (Retail Shops) พื้นที่ 2.7 ไร่

ทั้ง 4 โครงการ จะใช้เงินลงทุนโครงการประมาณ 500 ล้านบาท ส่วนผลตอบแทนทางบริษัทที่ปรึกษาเสนอรูปแบบมูลค่าผลตอบแทน ณ ปัจจุบัน (NPV) โดย ร.ฟ.ท.ได้ค่าหน้าดินหรือค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ประมาณ 150 ล้านบาท ค่าเช่าที่ดิน (ค่าเช่าที่ดินเพื่อจัดหาประโยชน์) ซึ่งเอกชนจะจ่ายให้ในรูปแบบสัญญาเช่าที่ดิน 2 ฉบับ คือ สัญญาเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้าง คิดเป็นเงินกว่า 11 ล้านบาท และสัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ คิดเป็นเงินกว่า 500 ล้านบาท รวม 2 สัญญาวงเงิน 511 ล้านบาทเศษ รวมค่าเช่า ณ ปัจจุบันกับค่าธรรมเนียม ร.ฟ.ท.จะมีรายได้กว่า 600 ล้านบาท หลังจากครบสัญญาเช่า 30 ปีแล้ว ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของ ร.ฟ.ท.

“ที่ดินแปลงนี้ ที่ผ่านมามีเอกชน 2-3 ราย แสดงความสนใจเข้ามา ทั้งนักธุรกิจพัฒนาที่ดินในท้องที่ที่หัวหินเอง ซึ่งหนึ่งในนี้มีกลุ่มบริษัทเซ็นทรัลรวมอยู่ด้วย ต้องรอดูวันยื่นข้อเสนออีกที”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า สำหรับที่ดินสถานีหัวหิน เป็น 1 ใน 13 สถานีที่มีศักยภาพที่ทาง ร.ฟ.ท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาโดยทำเป็นแผนแม่บทการพัฒนาที่ดิน โดยเกณฑ์ในการพิจารณามีทั้งรูปแบบมูลค่าปัจจุบันและค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ ให้เช่าระยะยาว 20-30 ปี

ทั้งนี้ นอกจากย่านสถานีหัวหิน ยังมีอีก 12 สถานี คาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนรวมกว่า 8,233 ล้านบาท โดย ร.ฟ.ท.จะได้ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์รวมกว่า 710 ล้านบาท และค่าเช่าที่ดินกว่า 2,446 ล้านบาท

รายละเอียดประกอบด้วย 1.สถานีกาญจนบุรี รวม 6 โครงการ เงินลงทุนกว่า 1,500 ล้านบาท มีโครงการก่อสร้างตลาดกลางค้าปลีก-ค้าส่ง 35 ไร่ โครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว 34.5 ไร่ โรงแรมระดับ 3-4 ดาว 9 ไร่ อพาร์ตเมนต์ 7 ไร่ มินิมอลล์ ร้านขายของที่ระลึกและศูนย์บริการนักท่องเที่ยว 6 ไร่ และตลาดกลางทางการเกษตร 4.2 ไร่

2.สถานีฉะเชิงเทรา 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 457 ล้านบาท มีโครงการอพาร์ต เมนต์และสปอร์ตคอมเพล็กซ์ 12.7 ไร่ ช็อปปิ้งมอลล์ 5.2 ไร่ ศูนย์รวมธนาคาร 7.5 ไร่ 3.สถานีอรัญประเทศ-คลองลึก 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 855 ล้านบาท มีโครงการโรงแรมระดับ 2-3 ดาว ย่านอรัญประเทศ 13 ไร่ ก่อสร้างลานกองสินค้าทางรถไฟ 120 ไร่ และโรงแรมระดับ 2-3 ดาวย่านคลองลึก 16 ไร่

4.สถานีพิษณุโลก 4 โครงการ เงินลงทุนกว่า 617 ล้านบาท มีอพาร์ตเมนต์ 0.6 ไร่ โรงแรมระดับ 4-5 ดาว 10.5 ไร่ ศูนย์อบรมและสัมมนา 8.6 ไร่ เอ็นเตอร์เทน เมนต์เซ็นเตอร์ 6.7 ไร่ 5.สถานีอุตรดิตถ์ รวม 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 563 ล้านบาท มีโครงการดีพาร์ตเมนต์สโตร์ 20 ไร่ ช็อปปิ้งมอลล์ 2.6 ไร่ และอพาร์ตเมนต์ 8 ไร่

6.สถานีนครลำปาง 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 398 ล้านบาท มีโครงการโรงแรมระดับ 3 ดาว 9.2 ไร่ โมเดิร์นเฟรชมาร์เก็ต 6.4 ไร่ มาร์เก็ตเพลซและมินิมอลล์ 9.3 ไร่ 7.สถานีเชียงใหม่ 4 โครงการ เงินลงทุน กว่า 656 ล้านบาท มีโครงการเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ช็อปปิ้งมอลล์ 20.4 ไร่ อพาร์ตเมนต์ 10.3 ไร่ อาคารสำนักงานให้เช่า 14.6 ไร่ รีเทลช็อป 4.9 ไร่

8.สถานีนครราชสีมา 4 โครงการ เงินลงทุนกว่า 1,378 กว่าล้านบาท มีโครงการเอ็นเตอร์เทนเมนต์เซ็นเตอร์ 10 ไร่ โครงการ Neighborhood Mall 35 ไร่ โรงเรียนนานาชาติ 40 ไร่ มินิมอลล์ 1.7 ไร่ 9.สถานีบุรีรัมย์ รวม 2 โครงการ เงินลงทุนกว่า 108 ล้านบาท มีโครงการก่อสร้างตลาดไนต์บาซาร์ 3.5 ไร่ โครงการ Edutainment Center 6.5 ไร่

10.สถานีศรีสะเกษ 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 99 ล้านบาท มีโครงการ Edutainment Center 1.9 ไร่ ตลาดโต้รุ่ง 3.3 ไร่ ตลาดไนต์บาซาร์ 5.6 ไร่ 11.สถานีขอนแก่น 3 โครงการ เงินลงทุนกว่า 737 ล้านบาท มีโครงการก่อสร้างตลาดค้าปลีก-ค้าส่งที่ทันสมัย 22.3 บูติคโฮเต็ล 4-5 ดาว 16.2 ไร่ อพาร์ตเมนต์ 17.8 ไร่ 12.สถานีหาดใหญ่ 2 โครงการ มีโครงการ Neighborhood Mall พื้นที่ 27.7 ไร่ และอาคารพาณิชย์ พื้นที่ 2.7 ไร่ รวมเงินลงทุนกว่า 858 ล้านบาท

วันที่ 21 ธันวาคม พ.ศ. 2552 ปีที่ 32 ฉบับที่ 4168 ประชาชาติธุรกิจ