การรถไฟฯเปิดกรุที่ดินแปลงงามล็อตใหญ่เทกระจาดประมูลปี 53 กว่า 20 ทำเลทองทั่วประเทศ ยั่วน้ำลายกลุ่มทุน เริ่มด้วยโครงการเมกะโปรเจ็กต์เร่งด่วนมักกะสันคอมเพล็กซ์ 571 ไร่มูลค่า 2.8 แสนล้าน รับแอร์พอร์ตลิงค์ กับที่ดินสถานีแม่น้ำ กว่า 200 ไร่สำหรับผุดโรงแรมหรู พร้อมแผนนำร่องพื้นที่อนุรักษ์ต่างจังหวัด หัวหิน เชียงใหม่ อยุธยา
นายทวีศักดิ์ สุทธิเสริม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ในปีงบประมาณ 2553 (ตุลาคม 2552-กันยายน 2553) การรถไฟฯ มีแผนนำแปลงที่ดินที่มีศักยภาพทั่วประเทศหารายได้ โดยให้เอกชนประมูลพัฒนาเชิงพาณิชย์กว่า 20 ทำเลทองทั่วประเทศ ได้แก่ โครงการขนาดใหญ่ซึ่งเป็นนโยบายเร่งด่วนของรัฐบาลมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท ต้องเข้าพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) รัฐร่วมลงทุนเอกชนพ.ศ. 2535 2 โครงการ โดยทำเลแรก คือมักกะสัน เนื้อที่ 571 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมด 745 ไร่ มูลค่าโครงการ 280,000 ล้านบาท
สำหรับโครงการมักกะสันนี้แบ่งการพัฒนาออกเป็น 4 โซนด้วยกัน คือ โซน A เนื้อที่ 139.82 ไร่ พัฒนาเป็นส่วนธุรกิจการค้า ( Commercial Zone ) โซน B เนื้อที่ 117.31ไร่ ใช้สำหรับพัฒนาเป็นส่วนธุรกิจสำนักงาน ( Bangkok Tower ) โซน C เนื้อที่ 151.40 ไร่ พัฒนาเป็นส่วนแสดงสินค้า (Merchandise Mart) และสุดท้าย โซน D เนื้อที่ 88.58 ไร่ พัฒนาเป็นบางกอกแฟชั่น ( Bangkok Eashion Zone ) ทั้งนี้ ร.ฟ.ท.จะเริ่มพัฒนาโซน A ก่อนเนื่องจากเป็นพื้นที่ว่างไม่มีปัญหาบุกรุก ปัจจุบันมีกลุ่มทุนทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจ ซึ่ง ร.ฟ.ท.กำหนดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ไม่น้อยกว่า 2,971,027,200 บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 364,526,400 บาท อายุสัญญา 5+30+25 ปี ผลตอบแทนรวม 12,000 ล้านบาท ความคืบหน้าขณะนี้อยู่ระหว่างปรับปรุงผลการศึกษา
โครงการเร่งด่วนทำเลที่สองคือ สถานีแม่น้ำ บริเวณ พระราม 4 ช่องนนทรี เนื้อที่ 279 ไร่ ราคาประเมินที่ดิน 5,245 ล้านบาท มูลค่าโครงการกว่า 10,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาเป็นโรงแรม อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า เนื่องจากเป็นทำเลที่ดีอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาระยะทาง 1,300 เมตร อย่างไรก็ดีเนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ แต่มีทางเข้า-ออก เพียงทางเดียวคือ ถนนเชิงเพลิง ทาง ร.ฟ.ท.มีแผนตัดถนนทางเข้า-ออกเพิ่มเพื่อเสริมศักยภาพแปลงที่ดินบริเวณถนนพระราม 3 แต่เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่ราชพัสดุและที่ดินเอกชน ดังนั้นต้องเจรจากับกรมธนารักษ์และชาวบ้านซึ่งเป็นชุมชน เพื่อขอที่ดินดังกล่าวจำนวน 800-900 หลังคาเรือน โดยร.ฟ.ท.กำหนดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ไม่น้อยกว่า 682,290,000 บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 83,710,000 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทนรวม 2,265.92 ล้านบาท ความคืบหน้าขณะนี้อยู่ระหว่างขออนุมัติทีโออาร์จ้างที่ปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและรายได้คือ เทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง วงเงิน 18 ล้านบาท โดยใช้เวลาศึกษา 8 เดือนนับจากนี้
นอกจากนี้ยังมีทำเลพหลโยธิน ได้แก่ ที่ดินทำเลพหลโยธิน บริเวณสวนและสนามกอล์ฟรถไฟ เนื้อที่ 70 ไร่ ร.ฟ.ท.มีแผนจะพัฒนาเป็นสปอร์ตคลับหารายได้ ขณะที่บ้านพักรถไฟบริเวณกม.11 ถนนวิภาวดีรังสิตเนื้อที่ 278.94 ไร่ ราคาประเมินที่ดิน 7,252.44 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณกว่า 10,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาโรงแรม อาคารสูง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ฯลฯ จะดำเนินการในปีงบประมาณ 2554 ทำเลตึกแดงบางซื่อ เนื้อที่ 105 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็นที่อยู่ใหม่ของพนักงานการรถไฟฯ และพัฒนาเชิงพาณิชย์ อาทิ คอมเพล็กซ์ อาคารสูง ฯลฯ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างจ้างบริษัทที่ปรึกษา
ส่วนที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 1,000 ล้านบาทและเตรียมจะเปิดประมูล ได้แก่ ที่ดินย่านรัชดาภิเษกตั้งแต่ริมถนนวิภาวดีรังสิตไปจนถึงอาร์ซีเอ ถนนพระราม9 ทั้งนี้ ที่ดินที่จะเปิดประมูล ได้แก่ แปลงที่ดินติดกับถนนวิภาวดีรังสิต ตัดรัชดาภิเษกใกล้กับเขตจตุจักร 3 แปลงแปลงละ 1ไร่เศษ ได้แก่ แปลงที่ 4-5-6 ราคาประเมิน 151.040 ล้านบาท กำหนดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 83,500,000 บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 13,890,000 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทนรวม 347.83ล้านบาท
ที่ดินแปลงที่ 9 เนื้อที่ 1.09 ไร่ ราคาประเมิน 52 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 6,829,200 บาท ค่าเช่าปีแรก 837,900 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทน 22.46 ล้านบาท ที่ดินแปลงที่ 34 ใกล้กับสถานีตำรวจนครบาลพหลโยธินเนื้อที่ 0.91ไร่ ราคาประเมิน 22 ล้านบาท ค่าจัดประโยชน์ 6,615.220 บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 811,646 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทน 9.50 ล้านบาท เป็นต้น ซึ่งที่ดินแปลงเล็ก เหมาะที่จะพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ แต่มีเงื่อนไขว่าจะต้องกันพื้นที่จอดรถ 120 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คัน
ถัดจากถนนรัชดาภิเษกเข้าไป ทางศูนย์วัฒนธรรม จะเป็น ถนนเทิดพระเกียรติแปลง 1 เนื้อที่ 4.78 ไร่ ราคาประเมิน 175.34 ล้านบาทค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 27,808,000บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 2,798,456 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทน 75.75ล้านบาท
พื้นที่ดังกล่าว ร.ฟ.ท. ได้กำหนดให้เป็นอาคารสูงพื้นที่ไม่เกิน 19,000 ตารางเมตร ซึ่งเน้นพัฒนาเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ฯลฯ ส่วนอีกแปลงคือ เทิดพระเกียรติ 2 พื้นที่ติดกัน เนื้อที่ 5.87 ไร่ ยังมีปัญหาเกี่ยวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร กำหนดให้สีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นสีน้ำเงินหรือที่ดินสำหรับกิจการของรัฐ ดังนั้นจึงเตรียมเสนอกทม.เพื่อขอปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีแดงหรือที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโรงแรม อาคารสูง แต่จะเปิดประมูลได้ในปี 2554 ขณะเดียวกันที่ดินบริเวณจตุจักรเนื้อที่ 10 ไร่ แปลง 6/3 ที่กลุ่มเจริญพลาซ่า จัดทำแผงร้านค้าให้เช่า แต่ได้ทำผิดสัญญา ร.ฟ.ท.จะนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์เพิ่มมูลค่าคล้ายๆ กับเจเจมอลล์ ในปี 2554
นายทวีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า ร.ฟ.ท. ยังมีโครงการพัฒนาสถานีต่างจังหวัด โดยมีมูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาทที่สามารถดำเนินการได้ทันทีโดยไม่ต้องใช้พ.ร.บ.ร่วมทุน ได้แก่โครงการนำร่อง 2 โครงการบริเวณสถานีรถไฟหัวหินเนื้อที่ 7 ไร่ และ อยุธยา เนื้อที่ 9 ไร่ ขณะนี้บริษัทที่ปรึกษาได้จัดทำแผนพัฒนาพื้นที่ซึ่งเน้นรูปแบบอนุรักษ์วัฒนธรรมหรือเน้นสถาปัตยกรรมท้องถิ่นประจำภาค ซึ่งจะเน้นพัฒนาเป็น โรงแรม เกสต์เฮาส์แนวราบที่มีเอกลักษณ์ ซึ่งทั้งสองโครงการดังกล่าว จะเสนอบอร์ดร.ฟ.ท. และ ครม.เศรษฐกิจ พิจารณาเพื่อทราบได้ในต้นปี 2553
ขณะเดียวกันที่ดินตามสถานีต่างจังหวัดที่จะเปิดประมูลเนื่องจากผู้เช่ารายเดิมผิดเงื่อนไขสัญญา ได้แก่ ที่ดินบริเวณสถานีเชียงใหม่ 2แปลง 15 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นสวนสาธารณะรกร้าง และอีกแปลงเนื้อที่ 47 ไร่ ซึ่งเทศบาลนครเชียงใหม่เช่าเพื่อก่อสร้างอาคาร แต่ปรากฏว่ามีปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานดังนั้นร.ฟ.ท.จึงนำกลับมาประมูลหาผู้เช่ารายใหม่
นอกจากนี้ ยังมีสถานีมหาชัย เนื้อที่ 15.43 ไร่ ราคาประเมิน 154.38 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 25,456,070 บาท ค่าเช่าปีแรก ไม่น้อยกว่า 3,138,876 บาท อายุสัญญา 4+30ปี ผลตอบแทนรวม 222.48 ล้านบาท สถานีสระบุรีเนื้อที่ 3.14 ไร่ ราคาประเมิน 47ล้านบาท ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ไม่น้อยกว่า 11,459,480 บาท ค่าเช่าปีแรกไม่น้อยกว่า 1,147,776 ล้านบาท อายุสัญญา 3+20ปี ผลตอบแทน 28.79 ล้านบาท สถานีขอนแก่น เนื้อที่ 21.30 ไร่ ราคาประเมิน 78.38ไร่ ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 17,441,810 บาท ค่าเช่าปีแรก 2,150,725 บาท อายุสัญญา 4+30 ปี ผลตอบแทนรวม 33.86 ล้านบาท
ส่วนโครงการต่ออายุสัญญา ในปีงบประมาณ 2553 มี 4 ราย ได้แก่ สถานีรถไฟธนบุรี (บริษัท ยูไนเต็ดฯ ) พื้นที่ 15.99 ไร่ สถานีหัวหิน (หัวหินช็อปปิ้งมอลล์ ) พื้นที่ 2 ไร่เศษ สถานีสงขลา (บริษัท มิตรทอง จำกัด) พื้นที่ 25ไร่ และสถานีปาดังเบซาร์(บริษัททักษิณพัฒนกิจ จำกัด)
นายทวีศักดิ์ กล่าวต่อว่า ร.ฟ.ท. ไม่สามารถรอตั้งบริษัทลูกได้ เนื่องจากติดปัญหาสหภาพร.ฟ.ท.คัดค้าน ขณะเดียวกัน ร.ฟ.ท.ต้องเร่งหารายได้เข้าองค์กร และแก้ปัญหาภาระหนี้ ตามนโยบายรัฐบาลและตามแผนงานแต่ละปีโดยปีงบประมาณปี 2553 ตั้งเป้าหารายได้ 2,200ล้านบาท ดังนั้น การเดินหน้าผลักดันที่ดินแปลงใหญ่ให้เอกชนเช่าระยะยาว จะต้องดำเนินต่อไปโดย ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างจัดหาบุคลากรเพิ่ม เพื่อความรวดเร็วในการพิจารณา แต่ที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท อาจล่าช้าไปบ้างตามขบวนการเพราะต้องเข้าพ.ร.บ.ร่วมทุน แต่ จะใช้เวลาพิจารณาไม่เกิน 1-2 ปี อย่างไรก็ดีร.ฟ.ท.ได้ทำแผนนำที่ดินหารายได้เชิงพาณิชย์ ตามความพร้อม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,491 27-30 ธันวาคม พ.ศ. 2552
